"Bestellerprinzip" bald auch beim Verkauf?

Politiker planen einen weiteren Eingriff in die Vertragsfreiheit

Wer zahlt wo, welche Maklerprovision (Courtage) an das Maklerbüro bei erfolgreichem Immobilienverkauf?

Seit vielen Jahrzehnten wird dies je nach Bundesland und Marktsituation ganz unterschiedlich gehandhabt. Einige Parteien wollen aber auch bei Immobilien-Verkäufen ein "Bestellerprinzip" einführen. Was bedeutet das für Sie als Verkäufer? 


Teile der Bundesregierung (SPD + Die Linke + Grüne) planen auch bei Immobilienverkäufen die Einführung des sogenannten „Bestellerprinzips“, welches bei Wohnungs-Vermietungen bereits seit 01.06.2015 Gesetz ist. Eine erneute Gesetzesänderung würde einen weiteren Eingriff in die Vertragsfreiheit der Bürger und in die Marktwirtschaft bedeuten und ohnehin den Sinn und Zweck verfehlen. Denn eine Kostenreduzierung bei Mieten oder Immobilienverkäufen kann nur durch die Steigerung des Wohnraum-Angebotes erreicht werden und nicht dadurch, dass Kosten umverteilt werden. Denn genau wie bei den Mietwohnungen und jedem anderen Produkt oder Dienstleistung werden dann die Kosten des Vertriebs und des Marketings auf die Miete oder den Kaufpreis aufgeschlagen.


Seit Jahrzehnten gibt es in Deutschland diverse Provisionsmodelle, die je nach Bundesland und Marktlage sehr unter-schiedlich sind. Aber an die sogenannten „Ortsüblichen Provisionen" ist niemand fest gebunden und diese werden je nach Marktgegebenheiten frei verhandelt.

Z.B. in Bayern + Baden-Württemberg sind Provisionen von 3,57 % jeweils für Käufer und Verkäufer an den Makler zu zahlen, in Hessen dagegen sind 5,95% (jeweils inkl. 19% MwSt.) reine Käuferprovision üblich. Auch wenn die meisten Immobilienmakler eine weitere Gesetzesänderung und die Beschneidung der Vertragsfreiheit ablehnen, gibt es durchaus viele Vorteile für Verkäufer und Makler bei der Provisionsverteilung umzudenken!


Tatsächlich ist es ja so, dass der Verkäufer der eigentliche "Besteller" des Maklers ist, wenn er diesem einen Verkaufsauftrag für seine Immobilie erteilt, denn der Makler nimmt dem Verkäufer die komplette Arbeit für die Vermarktung ab und trägt alle damit verbundenen Kosten. Auch wenn die Käufer von vielen Dienstleistungen des Maklers profitieren oder partizipieren und viele Zusatz-Services des Maklers teilweise allein zum Vorteil der Käufer sind (z.B. 360° virtuelle Video-Rundgänge, grafisch aufbereitete Grundrisse, Wohnflächenberechnungen, aussagekräftige Fotos und umfangreiche Exposés, Unterstützung bei der Finanzierung, Beschaffung von Kostenvoranschlägen, etc.) ist nach meiner Meinung der Haupt-Profiteur der Maklerleistung der Auftraggeber, also der Verkäufer der Immobilie. Die Immobilien-Verkäufer sparen Arbeit, Zeit und Kosten und minimieren Risiken.


Maklerrecht im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

§ 652 Entstehung des Lohnanspruchs (1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt. (2) Aufwendungen sind dem Mäkler nur zu ersetzen, wenn es vereinbart ist. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nicht zustande kommt.

§ 653 Mäklerlohn (1) Ein Mäklerlohn gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Mäkler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. (2) Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen.

 

FAZIT: Bisher ist im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in den uralten §§ 652 + 653, in denen sogar noch die alte Bezeichnung "Mäkler" verwendet wird geregelt, dass ein "Mäkler" für den Nachweis der Gelegenheit oder für die Vermittlung eines Vertrages zu entlohnen ist.  In der Rechtsprechung gilt der Nachweis bereits als erbracht, wenn die Vertragsparteien gegenseitig benannt werden und das Kaufobjekt mit Adresse und Kaufpreis dem Interessenten angeboten wurde und damit die Gelegenheit zum Kaufvertragsabschluss erhalten.  Trotzdem bieten seriöse Immobilienmakler ein umfassendes Servicepaket mit stetig wachsenden Dienstleistungen für Käufer und Verkäufer. 


Pieroth Immobilien hat sich auf die zu erwartende Gesetzesänderung eingestellt und bietet bereits seit Juni 2015 mit Einführung des „Bestellerprinzips“ bei Mietwohnungen auch fast alle (95%) Verkaufsobjekte mit Innenprovision mit großem Erfolg und vielen Vorteilen für alle Beteiligten (Verkäufer - Makler - Käufer) an. Natürlich haben Sie als Verkäufer bei Pieroth Immobilien die Wahl für welches Provisionsmodell Sie sich entscheiden!


6 gute Gründe für die Innenprovision bei Verkaufsaufträgen

1.  Mit der Innenprovision wird der Makler zum alleinigen Interessensvertreter des Verkäufers

Mit reiner Käuferprovision (Außenprovision)  hat der Makler eigentlich 2 Auftraggeber mit gegensätzlichen Interessen. Zum einen den Verkäufer, für den er das Objekt zum bestmöglichen Preis verkaufen soll und zum anderen den Käufer, der den Makler bezahlt und zum niedrigsten möglichen Preis kaufen will. Dies ist offensichtlich ein Interessenskonflikt, meistens zu Ungunsten des Verkäufers. Unabhängig davon wer ihn im Erfolgsfall honoriert ist ein Makler grundsätzlich dazu verpflichtet beide Parteien über Mängel und Risiken zu informieren.

 

2. Durch das provisionsfreie Angebot wird der Kaufinteressentenkreis drastisch erweitert

Sowohl Kaufinteressenten, die zu wenig Eigenkapital für die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer 6%, Notar und Grundbuchkosten 1,5% bis 2% und Maklerhonorar von 5,95% (inkl. 19% MwSt.) besitzen, als auch die Kaufinteressenten die einfach nicht Willens sind ein Maklerhonorar zu bezahlen, werden durch die Anzeigen angesprochen.

 

3. Die Immobilie wird schneller verkauft

Natürlich ist durch eine höhere Anzahl von Kaufinteressenten die Chance gegeben, dass die Immobilien sehr viel schneller verkauft werden können.

 

4. Weniger geplatzte Finanzierungen

Häufig scheitern die Immobilien-Finanzierungen  nicht an der Solvenz, sondern am zu geringen Eigenkapital der Kaufinteressenten. Durch die Innen-/Verkäuferprovision wird die Finanzierung erheblich erleichtert, obwohl den Banken selbstverständlich klar ist, dass das Honorar auf den Marktwert der Immobilien aufgeschlagen wurde.

 

5. Provisionsfreie Immobilienangebote  von Maklern erzielen generell höhere Verkaufspreise

Auch wenn man die Courtage (Provision) in den Verkaufspreis einrechnet, erzielen die Maklerangebote durchschnittlich generell höhere Verkaufspreise als provisionsfreie Angebote von Privat.  Dies hat 4 Gründe:

1. Viele Kaufinteressenten schätzen zwar die Maklerdienste mit hochwertigen Exposés und sorgfältig aufbereiteten Dokumenten und guter fachmännischer Beratung des Immobilienprofis, haben aber oft nicht genügend Eigenkapital diesen zu bezahlen.

2. Psychologische Gründe. Wenn Käufer das Maklerhonorar „sparen“ können, aber trotzdem die volle Makler-Leistung erhalten, sind sie bereit höhere Kaufpreise zu akzeptieren.

3. Makler bereiten alle Objektinformationen und - Unterlagen sorgfältig vor, erstellen hochwertige Fotos, Exposé und 360° Videorundgänge, arbeiten alte Grundrisse auf und wissen wie auch Nachteile einer Immobilie ins rechte Licht gerückt werden können. Erfahrene Immobilienmakler geben Kaufinteressenten Hilfestellungen, wie vermeintliche Nachteile oder Mängel an der Immobilie behoben werden können. Dadurch wirken diese Immobilien insgesamt sehr viel hochwertiger als von unerfahrenen Privateigentümern angebotene Objekte.

 

6. Preisfeilschereien der Kaufinteressenten  finden kaum noch statt

- Eine höhere Zahl an Kaufinteressenten erhöht deren Wettbewerbssituation, weshalb weniger

  gefeilscht  wird.

- Meistens können die sonst üblichen Verkaufspreis-Diskussionen alleine mit dem Argument, dass

  der Käufer das Maklerhonorar "spart", unterbunden werden.

 

Gerne erläutere ich  Ihnen in einem unverbindlichen Gespräch die verschiedenen Möglichkeiten der Zusammenarbeit! Vereinbaren Sie einfach unter 06104-971056 Ihren persönlichen Beratungstermin mit Sylvia Pieroth ... Immobilien sind meine Leidenschaft!


Seite zuletzt aktualisiert am 03.04.2019